top of page
Ara
  • Yazarın fotoğrafıUnal&Partners

Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmelerinin İncelenmesi ve Uygulamaları


Simsarlık sözleşmesi, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesinde, “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır. Bu çerçevede taşınmaz simsarlığı ise “bir taşınmazın üzerinde ayni veya şahsi bir hakkın (satış, kiralama vb) kurulması amacıyla gerçekleştirilen aracılık faaliyeti” olarak tanımlanabilir. Özellikle gayrimenkul yatırım danışmanlığı ve emlakçılık faaliyetleriyle ilgilenen kişilerin sıkça karşılaştığı taşınmaz simsarlığı meselesini Yargıtay uygulamaları ışığında ve detaylarıyla birlikte sizler için inceledik.


Simsarlık sözleşmesini vekalet sözleşmesinden ayırt eden unsurlar nelerdir?


Simsarlık sözleşmesi simsar ile iş sahibi arasında kurulan, simsarın fırsat yaratma veya aracılık faaliyetinde bulunmayı üstlendiği, iş sahibinin ise sözleşmenin kurulmasıyla simsara ücret ödeme borcu altına girdiği sözleşme türüdür. Vekalet sözleşmelerinde ise vekalet verenin vekiline herhangi bir ücret ödeme zorunluluğu bulunmamaktadır. Sözlü/yazılı olması fark etmeksizin ücret ödeme borcu hiçbir şekilde vekalet sözleşmelerinin zorunlu unsuru olarak kabul edilemeyecektir.

Yargıtay uygulaması ve doktrinde de simsarlık sözleşmesinin ücret ödeme borcuna ilişkin şu görüşler mevcuttur; “…simsarlığın unsurları şu şekilde tespit olunabilir: Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır.” (Yargıtay HGK 2014/1 E. 2015/1539 K. 10.06.2015 T.) “İş sahibinin asli edim yükümlülüğü, simsara ücret ödemedir.” (Yrd.Doç.Dr.Bahar ÖCAL, APAYDIN, İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2018, s.2269).


Simsarlık sözleşmeleri bir şekil şartına bağlı mıdır?


Her ne kadar Türk Borçlar Kanunu simsarlık sözleşmesini vekalet sözleşmesine ilişkin genel hükümlerle bağlı tutmuş ve bu doğrultuda genel simsarlık sözleşmelerinde herhangi bir şekil şartı öngörülmemiş olsa da taşınmaza ilişkin simsarlık sözleşmelerinde konu değişiklik göstermektedir. TBK m.520/3: “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.” Diyerek taşınmaza ilişkin simsarlık sözleşmelerinin yazılı olmasını kanuni şart olarak düzenlemektedir.


Taşınmaz Simsarlığı adına geçerli ve yazılı bir sözleşmenin varlığı halinde iş sahibinin ücret ödeme borcu ne zaman doğmaktadır?


Simsar simsarlık sözleşmesi ile fırsat yaratma veya aracılık faaliyetinde bulunma yükümlülüğü altına girmektedir. Bunun yanı sıra simsar, kural olarak sözleşmenin kurulması ile ücrete hak kazanır; meğerki aksi kararlaştırılmış olsun.

Konuya ilişkin Yargıtay kararları incelendiğinde; simsarın ücrete hak kazanabilmek için simsarın taşınmazın satışına ilişkin sözleşmeyi yapma aşamasına getirmesinin yeterli görüldüğüne; taşınmaza ilişkin simsarlık sözleşmesinde iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak red etmesi halinde de simsarın ücrete hak kazanacağına; taşınmaz malikinin simsar/emlak komisyoncusu eliyle olmasa bile her ne şekilde olursa olsun satışı gerçekleştirmesi halinde simsarlık ücretinin ödeneceği kararlaştırılmışsa, satışın gerçekleşmesinde simsarın bir katkısı olmasa bile, malik ücreti ödemek zorunda olduğuna; Simsarlık sözleşmesi ile esas sözleşme hiç meydana gelmezse de ücret ödeneceği kararlaştırılabileceğine dair kararlar mevcuttur. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.06.2015 T. 2014/1 E. 2015/1539 K. Kararı)


“Taşınmaz Simsarlık Sözleşmesi”nin konusu tek bir taşınmaz mıdır? Birden fazla taşınmaz sözleşmeye konu edilebilir mi?


Evet, iş sahibine ait birden fazla taşınmaz ilgili simsarlık sözleşmesine konu edilebilecektir. Ancak uygulamada konu edilen taşınmaz sayısından çok, sözleşmenin tanımının uygun bir şekilde yapılabilmesi adına, ilgili sözleşmenin sürekli olup olmadığına bakılmaktadır. Eğer ki simsar sıfatıyla iş gören kişi iş sahibine sürekli olarak aracılık faaliyetinde bulunuyor veya bulunmaya başladıysa artık burada “simsarlık sözleşmesi”nin var olduğundan söz edilemeyecektir. Bu durumda artık taraflar arasında bir “pazarlamacılık” veya “acentelik” ilişkisi olduğu kabul görecektir.

Sonuç olarak Taşınmaza ilişkin Simsarlık Sözleşme’lerinde en çok yanılgıya düşülen noktaları sıralamamız gerekirse:

  1. İş görenin satış için uygun ortamı sağlamasına karşın iş sahibinin bu satışa onay vermemesi halinde ücret ödeme borcu altına girmeyeceğini düşünmesi ve fakat yerleşik Yargıtay uygulaması uyarınca ücret ödeme borcunun ortaya çıkması adına uygun ortamın sağlanmasının yeterli olması,

  2. Taşınmaza ilişkin Simsarlık Sözleşme’lerinin sözlü olarak da yapılsa geçerlilik şartlarını sağlıyor olduğu yanılgısına düşülmesi,

  3. Bir iş görenin sürekli olarak taşınmaz satışlarına aracılık gösteren iş görenin her bir taşınmaz için sürekli olarak simsarlık sözleşmesi hükümlerinin uygulanacağına inanması.

Unal&Partners hukuk bürosu olarak her bir müvekkil ve potansiyel müvekkil adayımız gerek iş gören gerek iş sahibi olsun yukarıda sayılan hususlarda dikkatli olmaları konusunda uyarıyoruz. Gerek simsarlık sözleşmesi gerekse geriye kalan ve uzmanlık alanımız olan tüm konularda hukuk büromuzun alanlarında uzman avukatlarıyla her zaman iletişime geçebilir ve detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.




Ünal&Partners Ekibi


4 görüntüleme0 yorum

Son Yazılar

Hepsini Gör

Comments


bottom of page