Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ileride taşınmaz mülkiyetinin tapuda devrini yapmayı taahhüt eden bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle geçerlilik kazanır. İşbu bilgi notumuzda sizler için bu ön sözleşme türünü incelerken işbu sözleşmeden kaynaklı olarak mağdur olan kişilerin hangi yollara başvurabilecekleri konusuna da değindik.
Türk Borçlar Kanunu, kural olarak sözleşmelerde şekil serbestisini benimsemiş olsa da yasada tersine bir hüküm bulunması halinde şekle bağlılık ilkesi kabul edilmektedir. Yasada özel bir şekil öngörülmüşse ve bu şeklin kapsamı ve sonuçları için başkaca kural konulmamışsa, sözleşmenin bu şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağı hükme bağlanmıştır.
Türk Borçlar Kanunu’nun ‘‘Önsözleşme’‘ başlığını taşıyan 29. Maddesinde: “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.” hükmü yer almaktadır. İşbu hüküm de bizlere göstermektedir ki, bir sözleşmenin geçerliliği hangi şekle tabi ise taahhüdün bu şekle uyularak yapılması gerekmektedir. Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran sözleşmeler kanunen resmi şekil şartına tabiidirler. Yukarıda açıklanan TBK m.29’un doğal bir sonucu olarak da, taşınmaz satışının geçerli olması için getirilen resmi şekle bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüş olduğu anlaşılacaktır. Aynı taşınmaz mülkiyeti devrine ilişkin sözleşmeler gibi taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de resmi şekle bağlı olarak yani noter aracılığıyla gerçekleştirilmelidir. Aksi halde bu sözleşmeler re’sen yani ayrıca herhangi bir işleme gerek kalmadan, re’sen geçersiz kabul edileceklerdir.
Özünde şahsi hak niteliğine haiz olan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri tapuya şerh edilerek alenileştirilebilir ve böylelikle 3. Kişiler nezdinde de bu sözleşmeden doğan hakların ileri sürülebilmesi imkanına sahip olunabilir. Sözleşmenin sağladığı şahsi hakkı ayni hakka dönüştürmemekle birlikte ‘‘ayni tesir’‘ kazandıran bu şerhin geçerliliği de satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğine bağlıdır. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tapuya işlenen şerhin geçerliliğinden ve koruyuculuğundan da söz edilemeyecektir.
Resmi şekilde düzenlenmesi gereken ve tam iki tarafa borç yükleyen satış vaadi sözleşmelerinde, edimini yerine getiren taraf, karşı tarafın da edimini yerine getirmesini isteyebilir. Genelde temlik borcu doğuran sözleşmelerden olan satım sözleşmelerinde satış konusu olan malın, sözleşmenin yapıldığı anda mevcut olmasına ya da satıcının malvarlığında bulunmasına gerek yoktur. Bu itibarla ileride yapılacak veya üretilecek yahut hasıl olacak şeyler de satışa konu teşkil edebilirler. Bir başka anlatımla, sözleşmenin satıcı tarafı bir başkasına ait menkulleri/gayrimenkulleri de satabilir. Eğer satıcı başkasına ait menkul/gayrimenkulü satmış ve ifa zamanına kadar da o menkul/gayrimenkul üzerinde tasarruf yetkisini elde edememişse ve bu yüzden borcunu yerine getiremiyorsa, niteliği göre asliye hukuk veya asliye ticaret mahkemelerinde açılacak davalar sonucunda mahkeme tarafından tazminat ödemekle yükümlü tutulabilir. Taraflar arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi içeriğinde bir ‘cezai şart’ bulunuyorsa bu meblağ da sözleşme ile üstlendiği yükümlülüğünü yerine getirmeyen taraftan talep edilebilecektir.
Sonuç olarak, satıcılar ve özellikle gayrimenkul yatırım şirketleri tarafından pek çok kez noter masrafları ödememe gayesiyle adi yazılı (yalnızca tarafların sözleşme altına imzalarını atması suretiyle) olarak düzenlenen ‘taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri’ alıcı tarafından kat’i surette kabul edilmemelidir. Ayrıca bu şekilde düzenlenmiş sözleşmeler kanunen geçerlilik şartını yerine getirmiyor olsalar dahi yatırım, inşaat, emlak firmaları adı altında satış vaadini gerçekleştiren firmalara karşı geçersizlik sebebiyle mağdur olan kişiler de ‘Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’ 41. Madde hükümleri kapsamında geçerli bir sözleşme varmışçasına sözleşme ile sahip oldukları hakları talep edebileceklerdir. Bu ve daha birçok konuda deneyimli ve alanlarında yetkin avukatlarımızdan detaylı bilgi ve hukuki destek alabilmek adına büromuz ile her zaman iletişime geçebilirsiniz.
Ünal§Partners Ekibi
Comments