top of page
Ara
  • Yazarın fotoğrafıUnal&Partners

Kira Borcunu Ödemeyen Kiracının Tahliyesi



Mülk sahiplerinin en sık karşılaştıkları durumlardan biri olan kiraya verdikleri mülklerinin kira bedelleri tahsil edememeleri ve kiracının tahliyesidir. İşbu bilgi notumuzda kira ödemeyen kiracıların tahliyesine ilişkin izlenebilecek yasal yolları inceledik.


Kiracı kira borcunu ne zaman ödemelidir? Hangi şartlar altında kira borcunu süresi içerisinde ödemediği kabul edilebilir?


6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun 13. Maddesi uyarınca; kiracı, kira bedelini kira sözleşmesinde belirtilen tarihte veya tarih aralığında ödemekle yükümlüdür. Kira bedelini ödemeyen kiracı temerrütte düşmüş olur ve tahliye işlemleri için yasal haklar doğar.


Kira borcunu ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeyen kiracıyı sözleşme süresi sona ermeden tahliye etmek mümkün müdür?


Evet, mümkündür. Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu uyarınca karşılıklı borç ve yükümlülükler yükleyen iki taraflı bir sözleşme olup kira borcunun ödenmesi gibi taraf yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi halinde sözleşmenin feshi ve dolayısıyla kiracının sözleşmeye konu taşınmazdan tahliyesi mümkün olacaktır.


Kiracının tahliyesi yöntemi bir tane midir? Birden fazla seçenek bulunmakta mıdır? Bulunuyorsa bu yöntemler nelerdir?


Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi için başvurulacak üç seçenek vardır. Bu seçenekler şu şekildedir:


1. İki Haklı İhtar Çekilmesi Suretiyle Tahliye Davası Açılması


Bu seçenek ile kiracının tahliyesi sürecinin başlatılması tercih edilecekse sağlanması gereken ilk şart bir kira dönemi içerisinde ev sahibi tarafından iki adet haklı ihtar çekilmesi olacaktır.


Buradaki ‘haklı ihtar’dan kasıt, kiracının vadesi gelmiş(muaccel olmuş) kira borcunu süresi içerisinde ödememiş olması üzerine ev sahibinin kiracıya ihtar göndermesi anlamındadır. Ayrıca unutulmamalıdır ki bu iki haklı ihtar iki farklı kira borcuna ilişkin gönderilmelidir ki tahliye davası açılması için gerekli şartlar oluşabilsin.


Ancak pek tabii iki haklı ihtar çekilmesi tahliye davasının açılabilmesi için tek şart ihtarnameler değildir. Tahliye davasının açılabilmesi için iki haklı ihtara konu olan kira dönemi sona ermiş olmalı ve sona erdikten sonraki 1(bir) ay içerisinde işbu dava açılmalıdır. Aksi halde bu bir aylık süre hak düşürücü süre olarak düzenliğinden dolayı tahliye davası açabilmek için bir sonraki kira dönemi beklenmek zorunda kalınacaktır.


2. Tahliye Talepli Olarak İcra Takibi Başlatmak


Tahliye talepli icra takibi başlatmak kiracının tahliyesi bakımından daha hızlı ve pratik bir yoldur. Bunun nedeni ise davaların yoğunluğu, uzun sürelere yayılan dava tarihlerinin verilmesi ve geç sürelerde kararın çıkmasıdır. Önemle belirtmek gerekir ki, mülk sahipleri ödenmeyen kiralar için kiracı aleyhine başlatacakları icra takibinde tahliye talebinde bulunmazlar ise sadece kira bedellerinin tahsili isteyebilirler ve tahliye talep hakkını kaybederler.


Tahliye talepli icra takibi başlatıldıktan sonra kiracıya ödeme emri gönderilir ve borçlu kiracı, ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7(yedi) gün içerisinde itiraz edebileceği, itiraz etmeyecekse şayet 30(otuz) gün içerisinde kira bedelini ödemesi aksi takdirde tahliye edileceği yazmaktadır. Borçlu, 7(yedi) gün içerisinde itiraz ederse icra takibi durur, 30(otuz) gün içerisinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzeri kira bedelini öderse tahliye edilemez.


Kiracı 30(otuz) günlük süre içerisinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzeri tüm borcu ödemediği takdirde, 30(otuz) günün sonunda kiracının tahliyesi için İcra Mahkemesinde dava açılır.


Şayet borçlunun, 7(yedi) gün içerisinde itiraz etmesi halinde iki seçenek vardır. Bunlardan biri kiraya verinin elinde yazılı bir kira sözleşmesi olması, diğeri ise kiraya verinin elinde yazılı bir kira sözleşmesi olmamasıdır.


Kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi varsa ve kiracı itiraz etmiş ise duran takibin devamı için alacaklı itirazın kaldırılması için icra hukuk mahkemesine itirazın kaldırılması davasını açabilir. İcra hukuk mahkemesinde açılan itirazın kaldırılması davasında hakim sadece kira borcunun ödenip ödenmediğine bakar. Kira borcu ödenmemiş ise kiracının tahliye edilmesine hükmeder. Fakat kiracı imzaya itirazda bulunmuş ise hakim bu sefer imzanın kiracıya ait olduğunu kesinleştirirse kiracının yine tahliye edilmesine hükmeder.


Kiraya verinin elinde yazılı bir kira sözleşmesi yoksa veya kira sözleşmesi sözlü olarak kurulmuş veya alacaklı kira sözleşmesini kaybetmişse bu durumda alacaklının elinde İcra İflas Kanunu uyarınca kabul edilen bir belge yok demektir. Elinde belge olmamasından kaynaklı olarak itirazın iptali davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olacaktır.


3. Temerrüt Nedeni İle Tahliye Davası


Kiracı, muaccel olan kira bedelini zamanında ödemez ise mülk sahibi, ihtarname yolu ile kiracıya kira bedelinin ödenmesi için 30(otuz) günlük süre verir ve süre sonunda kira bedelini ödememesi halinde sözleşmenin fesih edileceği bildiriminde bulunur.


İhtarname gönderildikten sonra başkaca bir ihtara gerek kalmaksızın temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir. Açılacak olan tahliye davasında, kiracıya tebliğ edilen ihtarnamede belirtilen 30(otuz) günlük süre içerisinde muaccel olan kira bedelleri ödenmez ise kira döneminin sonu beklenmeksizin temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilir.


Temerrüt nedeniyle açılan tahliye davası sonucunda verilen karar doğrultusunda ‘cebri icra yolu’ ile icra dairesinde gerekli tahliye işlemleri başlatılacaktır. Bu tahliye işlemlerinde her ne kadar zorunluluk olmasa da bir polis memuru ile birlikte kiralananı boşaltmakta direnen kiracı cebir yoluyla evden tahliye ettirilebilecektir.


Ünal § Partners Ekibi

7 görüntüleme0 yorum

Son Yazılar

Hepsini Gör

Comments


bottom of page